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来源:商界网地区:伦理剧发布:2020-01-05

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【大纪元2021年03月22日讯】2月1日,大陆知名地产商 华夏幸福 的创始人 王文学 ,成了今年牛年开篇第一个道歉的高管,原因就是华夏幸福债务危机爆雷。
这一个多月来,舆论对 华夏幸福 的关注度明显转淡了,据说河北省 廊坊 地方政府已出手相救了。虽然华夏幸福这一次有政府出手相救,但是,整个房地产业的蓄水池功能的潜力已见顶,中共对房地产业的政策也早已转向,在当局和银行的共同挤压之下,中国的房地产业已开始走向衰败。
那么,华夏幸福和地方政府有着什么样的纽带关系,让地方政府能够伸出援手呢?而华夏幸福在纵横大陆地产业23年后,又为什么现在开始衰败了呢?
在华夏幸福发生债务违约之后,《华尔街日报》曾引述澳新银行(ANZ)一位主管的话说,“华夏幸福将成为有纪录以来中国最大的国际债券违约者。”这位主管还说,对于国企和国有金融机构之外的公司来说,来自政府的隐性支持是一个很重要的因素。
3月10日时, 廊坊 地方政府发布消息说,和中国电建集团签订了战略合作框架协议,内容主要涉及双方在产业新城的合作,其中很重要的一项是:未来5年,中国电建集团在廊坊将投资超1,000亿元。而廊坊方面落实这个合作战略协议的是河北新空港公司。
这个消息一出来,外界认为华夏幸福可能有救了。原来,这个2月19日刚刚成立的河北新空港公司,是由廊坊市人民政府和河北省产业投资基金管理公司共同出资成立的。当时,就有业界猜测,这家公司可能会在华夏幸福的债务问题中起到一定作用。
早在2月26日的时候,就有大陆财经网站分析说,“河北新空港发展投资有限公司或通过与华夏控股、以及一致行动人换股的方式来帮助华夏幸福解决债务危机。”
我们之前有说过,华夏幸福的产业新城发展模式是和地方建设息息相关的,涉及的大量业务都是政府相关项目,而华夏幸福的债务危机根源之一,也是因为这些各地产业园区与政府之间较长周期的应收账款造成的。
此外,3月16日的时候,大陆多家媒体报导说,华夏幸福大股东被动减持1.3%,减持后持股比例和第二大股东中国平安人寿保险公司的持股比例相差已不到1%,两者之间的差距越拉越近,也就是说,平安很有可能成为华夏幸福的第一大股东。
在大股东减持的消息出来后,3月17日,新浪财经又登出了一篇文章《 王文学 如何失去华夏幸福?》,但很快文章又被删除了。不过,文章中有一段话很耐人寻味,作者提到“王文学历经的几次‘大劫’,都和政策变脸息息相关”。
这句话,将华夏幸福由胜转衰的命运,和中共的变脸政策挂在了一起,但其实,背后的原因还不只是政策的变化,最重要的,应该说是来自“人脉”的变化。
我们来看看华夏幸福是如何发迹的。1998年7月,中共国务院颁发了一个“23号文件”,文件名称是《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,就是这份文件标志了中共治下所谓的福利分房的结束,从此,“商品房”开始出现在中国市场,并且也开启了中国地产界造富的神话。
也是这一年,华夏幸福董事长王文学,在廊坊成立了华夏房地产开发有限公司,就是华夏幸福的前身,开始踏入房地产行业。
要说起王文学,还要从1992年说起。当时,王文学还在河北廊坊开火锅店,来吃饭的有不少政府官员,一来二去就混熟了。
90年代中期,中共兴建政府楼堂、馆所时,王文学通过中间人牵线顺利进入了装修行业。好景不长,1997年亚洲金融危机爆发,政府的装修款要不回来,下游施工队的钱没法结清。
换做寻常人,可能要跑去拉横幅了。可王文学以退为进。在廊坊市政府领导的办公室,他当面烧毁了装修合同并声明不再讨要政府欠款,欠下的债他用火锅店挣的钱来还。这为他后来和政府打交道积累了基础。
2002年,是华夏幸福发展的转折点。这也是一个地产界的标志年份,这一年的7月中共推出了土地招拍挂政策,就是对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。这一年,华夏幸福和固安县政府签署了60平方公里、期限50年的PPP开发协议。
和一般的PPP模式不同,华夏幸福走的是“政府主导、企业运作、合作共赢”路子,无需政府投资、担保或兜底,能自我造血,因此受到地方政府欢迎。
这个土地招拍挂政策,还不仅是推动房价上升,事实上,土地出让金在当时已经成为了各地政府财政预算外收入的一项主要收入。说白了,华夏幸福在圈完地之后,出钱建园区、招揽企业落户,把地方政府的活揽到了自己头上。当然,根据协议,政府招拍挂的出让金,一部分还要返回给华夏幸福。在独家参与了河北省省级重点开发区“固安工业园区”的开发之后,华夏幸福就开始风生水起,王文学也因此登上富豪榜。
就是从那个时候起,华夏幸福就一路在环京地区顺利囤地,可以说是“一家独大”,很多人知道,中共在2016年的时候提出了“京津冀概念”,有了 雄安新区 ,当时还爆发了一个土地增值高潮,但我们看到,其实在2016年之前,这个华夏幸福早就先一轮在当地收割财富了。这个位于北京正南50公里的廊坊市,也由此成为了王文学日后事业发展的根据地。
当然,王文学能够独家参与这个项目,一厢情愿肯定是不行的,也要地方政府愿意“独家”卖地给他才行,中共制下是官商一家,商没有官靠,自然就孤掌难鸣,那么,当时廊坊市的主要官员都是谁呢?
我们看到,在华夏幸福的重要起步期,廊坊地区的主要领导是王学军。1997年到2004年,王学军一直在担任廊坊市委书记、以及省委常委、秘书长等职,另外,伴随着华夏幸福的发迹,当时廊坊地区的主要领导,还有市统战部长孙宝水、原市政法委书记肖双胜、市建设局长李东、市属国企董事长鲍涌波等人。
但是,这里必须要提到的是,后面这几位,在习近平的“打虎”行动中都纷纷成了阶下囚,原市统战部长孙宝水,更被指牵扯到华夏集团土地违规的事件中。孙宝水,在1998年到2013年期间,担任廊坊市委副秘书长、廊坊市政协副主席、市委统战部部长等职务。
2016年6月时,这个孙宝水落马,其中一个罪名就是涉及违法圈占29项耕地,大约是9,000亩,大搞官商勾结、权钱交易,而孙宝水强圈的耕地,绝大多数又都和华夏集团的非法用地有关。
当时,就有分析说,华夏集团动辄上百平方公里的产业新城开发模式其实就是把一级开发与二级开发捆绑在一起,官方往往会签署一些合同外的合同,设置苛刻的条件目地是只让华夏幸福中标,让他们顺利拿到建设用地。
华夏幸福显然是背靠大树好乘凉,因为手握大量成本低廉的土地,所以华夏幸福最牛的时候,将“再调控也不降价”作为内部战略之一,在北京,华夏幸福在面对万科在内的多家地产大亨时,都可以占尽优势。
因为手里有囤地,所以,2016年时,地方政府多位官员的落马,对华夏幸福的影响还没有快速显现出来。进入2016年,北京开始进行严厉的楼市调控,许多投机资金无处可去,进入到北京周边的市场,导致环京地区的房价被炒上了天,所以手握大量成本低廉土地的华夏幸福,在2016年也是丰收了一把。那一年,华夏幸福的销售规模冲破了千亿人民币。
到了2017年,随着“ 雄安新区 ”的炒作,华夏幸福也走到了最高点的时刻,其股票市值一度超过千亿。
紧接着,北京针对环京地区陆续出台调控政策,让环京地区楼市齐跌。华夏幸福在行业的排名也从2016年最风光的第八名开始跌落,到了2020年,排名已跌落到45名。
2020年8月以来,中共对楼市的政策再度严厉,先出台了“三道红线”政策,又在2021年1月,再度增加“两道红线”。“五道红线”的紧箍咒之后,华夏幸福的债务危机爆发了。
那我们再提一下华夏幸福起家时,当时廊坊的主要领导王学军。在江泽民1999年开始迫害法轮功后,廊坊地区备受关注,罗干、周永康两人都曾亲自到廊坊监督迫害升级,当时廊坊的各级官员,为了官位都跟着积极参与迫害,其中自然包括当时的廊坊市委书记王学军。
2004年,王学军到北京任职,担任国家信访局长、中共维稳小组成员,而这些部门和机构,在江泽民开始迫害法轮功后,就受到了中共“610”机构的控制。2013年6月,就是河北一些官员纷纷落马的时候,王学军被调离北京,去了安徽省当省长、省委书记。然而,在2016年,王学军却因为“年龄问题”提前下课。有观点认为,这和习近平阵营对周永康余党的清洗有很大关系。
巧合的是,在这位华夏幸福发家时的“贵人”提前下台的同时,华夏幸福也在经历了2016年的销售高峰之后,逐步走向了今天的危机。
随着这些地方官员一个个的落马,华夏幸福也开始遭遇招商困难,从2018年到2020年,华夏幸福的短期负债从240多亿元增长到870多亿元,对应的有息负债总额从1,350多亿元增加到了2,000多亿元。
当然,从表面上看,华夏幸福的没落,似乎是受到中共各种变脸政策的影响。其实,从这条曲线仔细一看,它和地方政府官员的落马时间完全暗合。华夏幸福的兴衰中,也折射出了中共官场生态的一个缩影。
几天前,财新网有篇文章分析了中国房地产的情况,提到过去15年,中国在快速城镇化的大背景下,基础建设和房地产投资成了经济增长的引擎,地方政府债务大幅提升的同时市场上出现长期流动性过剩的情况,房地产在其中扮演了蓄水池的角色,大量超发货币流入土地市场,从而推高房价,而水涨船高的房价自然吸引居民的资产配置偏好向不动产倾斜。
我们在之前的节目中也分析过,这些年,中国居民的财富已经发生了大迁徙,在从房子转到金融资产,而这,也是中共有意为之,中共现在是一边控制房价,一边对中国的资本市场进行资本扩容,为楼市泡沫膨胀溢出的资金,打造第二个蓄水池。
在这种大背景之下,虽然目前廊坊政府对华夏幸福伸出了援手,但是,人脉元气大伤的华夏幸福,在新的竞争环境中,未来能否真正走出困境呢?
策划:许巧茹、宇文铭 主播:蔚然 撰文:李沺欣、财商经济研究所 财商天下 : http://bit.ly/3hvUfr7

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